4/7/16

Análisis de la modificación por Decreto a la Ley de Tierras

El pasado 30 de junio se publicó el Decreto del Presidente Macri 820/2016 por el cual modifica la Ley de Tierras 26.737, lo hace con las excusa de actualizar la reglamentación al Código Civil y Comercial.

La Ley de Tierras 26.737 fue sancionada a fines de 2011 con amplia mayoría en ambas cámaras, el PRO en aquel momento se abstuvo y no votó la Ley. Esta Ley de Orden Público fue aprobada para proteger los bienes naturales de los argentinos, y dispuso que no afectaba derechos adquiridos. La novedad de la Ley 26.737 consistía en que corría el velo jurídico de las sociedades, es decir prevé analizar la composición accionaria de las empresas, así como los grandes capitales que las controlan.
Entre sus principales disposiciones establece que los extranjeros que pretendan adquirir tierras rurales en la República Argentina deben tramitar previamente un certificado de habilitación ante el Registro de Tierras. Las limitaciones que establece la Ley de Tierras son:

  • 15% del territorio, a nivel nacional, provincial y subprovincial (partidos o departamentos)
  • El 30% de una misma nacionalidad, aplicado al 15% del territorio es decir en términos de superficie la limitación por nacionalidad opera en un 4,5%
  • Las tierras rurales que limiten o contengan cuerpos de agua de envergadura y permanentes no podrán ser adquiridas por extranjeros.
  • El tope personal es de 1000 hectáreas en zona núcleo, o su equivalente según propuesta de las provincias aprobadas por el Consejo Interministerial de Tierras Rurales.
En qué consisten las equivalencias? La ley establece un tope personal, las equivalencias se crearon a fin de poder equiparar tierras de diferente categoría, valor cultural, social, biológico, turístico y no solo el criterio de superficie. Es decir si en Pergamino Provincia de Buenos Aires donde el límite es de 1000 hectáreas una persona o empresa tiene 500 hectáreas podrá adquirir hasta 10.000 hectáreas en la meseta rionegrina, es decir el 50% del tope para la zona que es de 20.000 hectáreas en base a los decretos enunciados en el párrafo anterior.

El relevamiento catastral y dominial efectuado por el Registro de Tierras, en el que trabajaron arduamente las 23 provincias argentinas a través de sus catastros y registros de la propiedad inmueble, en 2013 arrojó datos del 5,93 de tierras en manos de extranjeros es decir unas 15.800.000 hectáreas. Con orgullo puedo decir que dejé el organismo con 8 personas altamente calificadas, con certificación ISO 9001, informatizado y con altos estándares de seguridad y gestión de calidad.

También, en cuanto a Paraísos Fiscales se detectaron 1.113.654,85 Hectáreas, más de un millón, en manos de empresas radicadas en Paraísos Fiscales, Antigua y Barbuda, Islas Caimán, Islas Vírgenes Británicas, Luxemburgo entre otros. Es decir solo en manos de Paraísos Fiscales 55 veces la superficie porteña.

Con la excusa de que la ley de Tierras frena inversiones el Presidente Macri aprueba este decreto simple, a lo que podemos decirle que de los 186 tramites el 93,6% fue aprobado, en 3 años con solo 12 certificados denegados. Es decir, que las inversiones genuinas no especulativas pudieron llevarse adelante. Este Decreto 820/2016 impugnable por inconstitucional (un decreto no puede modificar una ley que tiene mayor jerarquía) es también nulo, de nulidad insanable y absoluta por lo que las operaciones llevadas a cabo en ese marco podrán ser cuestionadas judicialmente.

La Ley de Tierras 26.737 establece en su ARTICULO 7o — Todos los actos jurídicos que se celebren en violación a lo establecido en la presente ley serán de nulidad total, absoluta e insanable, sin derecho a reclamo indemnizatorio alguno en beneficio de los autores y partícipes del acto antijurídico. A los efectos de esta disposición se considerarán partícipes quienes hicieran entrega de las tierras u otorgaren instrumentos, públicos o privados, que conformaren el obrar antijurídico, los que responderán en forma personal y solidaria con su patrimonio por las consecuencias dañosas de estos actos. La autoridad de aplicación está facultada a examinar los actos jurídicos conforme su naturaleza real, sin sujetarse al nombre que le impongan las partes otorgantes.

Principales contenidos del Decreto:
1) La ley de Tierras establecía la obligación de tramitar previamente el certificado de habilitación antes de la adquisición de tierras por parte de extranjeros, esta adquisición puede ser merced a la compra del inmueble o bien a transferencia de las participaciones accionarias a extranjeros en el caso en que le titular del inmueble sea una persona jurídica.

El Decreto de Macri abre la puerta a que se puedan realizar transferencias de acciones y se extranjerice solo “comunicándole” al Registro, incluso dice expresamente “no deberá solicitar solicitar certificado de habilitación… si la persona controlan supera los límites del Art.10 de la Ley 26.737 (cuerpos de agua y 1000 hectáreas o su equivalente en otra zona del país) tiene 90 días para readecuarse a la ley transmitiendo a través suyo o de sociedades controladas la propiedad de la tierra o modificando el tipo de explotación.

Esto último merece un párrafo aparte, el Decreto demuestra un acabado desconocimiento del Derecho Público provincial y de las realidades provinciales, las facultades de ordenamiento territorial (cambios de uso de suelo, zonificaciones, fiscalización ambiental) son eminentemente provinciales y en algunos casos transferidas a los municipios. Por lo que la modificación del tipo de explotación supone la atomización del control, y resulta inocuo pues una vez adquirida la tierra, sobrepasados los límites de la Ley el extranjero no tiene sanción alguna.

Lo preocupante radica en que aquellos extranjeros que buenamente podían adquirir tierras pasando previamente por el Registro, es decir cumpliendo los límites que establecía la Ley 26.737, a través de compraventas de inmuebles por escritura pública y con realización de mensuras (lo que le daba intervención a los profesionales del interior, notarios y agrimensores), hoy son direccionados a realizar transferencias de acciones en estudios jurídicos de la Ciudad de Buenos Aires.

2) El Decreto 820/2016 habilita que se consideren ya en manos de extranjeros no solo los inmuebles inscriptos en los registros de la propiedad inmueble sino aquellos aun no inscriptos “tengan títulos suficientes”, es decir habilita que mediante boletos de compraventa, cesiones de derecho, se pueda pretender que son previos a la sanción de la Ley erigiéndose como autoridad registran al Registro de Tierras (un organismo nacional) contraviniendo una facultad registran expresa de las Provincias por Ley 17.801 por la que los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales dan publicidad de los derechos reales.

3) El Código Civil y Comercial, se instituyó el Derecho Real de Superficie, por el que se transmite la posesión, algunos pueden durar hasta 70 años, el Decreto de Macri dice que no debe requerir certificados de habilitación para constituirlos

4) El Decreto cómo se mencionara anteriormente remite muchas veces al tipo de explotación, el tipo de explotación, destino o uso de la tierra es materia del derecho administrativo o ambiental local, vinculada al ordenamiento territorial. Una vez adquirida la tierra no existe limitación alguna.

5) La ley de Tierras establecía en su art.17 que no afecta derechos adquiridos, por este Decreto aclara que no deberá vender quien haya adquirido previo a la vigencia de la ley, por lo que es una redundancia pero inmediatamente a continuación habilita a compensar tierras que ya hayan sido adquiridas con anterioridad a la Ley, es decir Benetton podría entonces canjear sus 900.000 Hectáreas por otras equivalentes en otras partes del País.

6) Crea excepciones para el caso de parques, áreas o zonas industriales sin más requisitos que esos. Sin una definición de continuidad o de contexto territorial, ni una limitación de hectáreas para los parques. Es decir un Parque Industrial, aislado de 1000 hectáreas en la Selva de Misiones, como pretendió una empresa estadounidense que sea aprobado durante mi gestión en el organismo podría tener cabida según el Decreto 820/2016. Cabe aclarar que las excepciones están contenidas en la ley, y debieran ser aprobadas por Ley del Congreso.

7) Posibilita el Decreto que las adquisiciones por sucesión hereditaria no pasen por el registro, es decir las cerca de 400.000 Hectáreas propiedad de Douglas Tompkins y sus empresas, en el Acuífero Guaraní pasan sin limitación alguna a su viuda y descendientes.

8) Aguas: la limitación sobre cuerpos de agua de envergadura y permanentes, incorporado por el legislador a la ley 26.737 para evitar que acontezca otro caso similar al de Joseph Lewis que en Río Negro se apropió del Lago Escondido, según como venía funcionando el Registro se solicitaba al particular que contrate un profesional que verifique la inexistencia de esos cuerpos de agua, y que sea autenticado por la autoridad Provincial del Agua como requisito del trámite atento a la competencia provincial sobre los recursos hídricos en virtud del Art. 124 CN. El Decreto de Macri, prevé que desde el Ministerio de Justicia remitirán a la provincia la consulta y si pasados 10 días no contestasen queda aprobado tácitamente, es decir que notificada la Provincia, y si esta contestase y se extravía la documentación, puede significar la extranjerización de un lago, laguna o cuerpo de agua en contraposición a la Ley.

9) Elimina ante incumplimientos cualquier mención e intervención a la UIF (Unidad de Información Financiera encargada de prevenir el lavado de dinero) y la AFIP.

Finalmente, y sin que se encuentre agotado el análisis, por la entidad de las modificaciones introducidas el acto administrativo resultaría impugnable en sede judicial, por contravenir el artículo 7 de la ley 26.737 y ser marcadamente inconstitucional, ya que pretende con una norma de jerarquía inferior modificar una norma superior.


Dra. Florencia Gómez
Abogada Experta en Políticas de Tenencia de Tierras
Directora de GAJAT/CEPPAS
Ex Directora Nacional del Registro Nacional de Tierras Rurales
flordelestero@gmail.com
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